Trasferire immobili italiani a una s.r.o.: tasse e rischi

Sempre più imprenditori e investitori italiani valutano di
trasferire immobili situati in Italia a una s.r.o. ceca,
per gestire in modo più efficiente il patrimonio, concentrare gli investimenti
in una società estera oppure semplificare i rapporti tra soci ed eredi.
Si tratta però di un’operazione con impatti fiscali e legali rilevanti,
che va pianificata con attenzione per evitare contestazioni da parte del
Fisco italiano e delle autorità ceche.

In questa guida analizziamo in modo pratico:

• come può avvenire il trasferimento di un immobile italiano a una s.r.o.;
• quali tasse si pagano in Italia e in Repubblica Ceca;
• i principali rischi fiscali (esterovestizione, abuso del diritto, controlli);
• quando l’operazione può avere senso e quando invece è preferibile una soluzione diversa.

1. Perché trasferire un immobile italiano a una s.r.o.?

Prima di parlare di numeri, è fondamentale chiarire il
perché dell’operazione. Le motivazioni più frequenti sono:

• Gestione centralizzata del patrimonio: si vogliono
  concentrare immobili italiani e cechi sotto un unico soggetto (la s.r.o.),
  per avere una struttura più semplice da amministrare.
• Protezione del patrimonio personale: separare
  il patrimonio immobiliare dalla persona fisica, per limitare l’esposizione
  personale verso creditori e rischi d’impresa.
• Pianificazione successoria: invece di dividere singoli
  immobili tra più eredi, si trasmettono le quote della s.r.o.,
  semplificando passaggi generazionali e governance.
• Ottimizzazione fiscale complessiva:
  in alcuni casi la combinazione di tassazione italiana (sugli immobili) e ceca
  (sui redditi societari) può essere più efficiente rispetto alla gestione
  solo come persona fisica.

Queste ragioni possono essere valide, ma
non eliminano automaticamente le imposte, né escludono
possibili contestazioni di abuso del diritto. Per questo è importante
comprendere bene come funziona il trasferimento e quali sono i limiti.

2. Come funziona il trasferimento di un immobile italiano a una s.r.o.?

Dal punto di vista italiano, il trasferimento dell’immobile alla s.r.o.
è un’operazione che richiede:

1. Atto notarile in Italia: la cessione o il conferimento
   dell’immobile deve essere formalizzato davanti a un notaio italiano,
   con trascrizione nei registri immobiliari.
2. Individuazione del tipo di operazione:
   nella pratica si può trattare di una vendita (anche a prezzo simbolico)
   oppure di un conferimento in natura (apporto dell’immobile al capitale
   o al patrimonio della s.r.o. in cambio di quote o di un credito).
3. Intestazione dell’immobile alla s.r.o.:
   dopo l’atto, la società ceca diventa titolare dell’immobile nei registri
   italiani, con tutte le conseguenze fiscali e civilistiche.

La differenza principale è tra:

• vendita dell’immobile alla s.r.o.:
  la società corrisponde un corrispettivo (prezzo) al proprietario;
• conferimento dell’immobile:
  l’immobile viene apportato alla società, di solito a fronte dell’emissione
  o dell’assegnazione di quote, oppure di un credito verso la società.

In entrambi i casi, per il Fisco italiano l’operazione viene in genere
vista come una cessione a titolo oneroso, potenzialmente
idonea a generare una plusvalenza tassabile se ricorrono
i presupposti previsti dalla normativa italiana.

3. Tasse sul trasferimento in Italia

In Italia vanno considerati due blocchi di imposte:
imposte indirette (registro, ipotecaria, catastale, IVA)
e imposte dirette (eventuale plusvalenza).

3.1 Imposte di registro, ipotecarie e catastali

L’atto di trasferimento dell’immobile alla s.r.o. è soggetto alle
imposte di registro, ipotecarie e catastali,
che variano in base alla tipologia dell’immobile e alle agevolazioni
eventualmente applicabili (es. “prima casa” se spettante, immobili
strumentali, terreni, ecc.).

In via generale, per gli immobili abitativi:

• si applica un’imposta di registro proporzionale (aliquota ordinaria),
  salvo agevolazioni specifiche;
• si applicano imposta ipotecaria e catastale in misura fissa o proporzionale,
  a seconda dei casi.

La presenza di una società estera (s.r.o.) come acquirente
non evita queste imposte: l’atto è stipulato in Italia e segue
la disciplina ordinaria prevista per i trasferimenti immobiliari.

3.2 IVA (solo in casi particolari)

L’IVA interviene principalmente quando il cedente è un’impresa
che opera nel campo immobiliare (impresa costruttrice o di ristrutturazione),
e l’operazione rientra nelle regole specifiche previste per le cessioni
di fabbricati. Nella maggior parte dei casi di
privati che trasferiscono un immobile a una s.r.o.,
l’operazione è soggetta ad imposta di registro e non ad IVA.

3.3 Plusvalenza in capo al proprietario italiano

Se chi trasferisce l’immobile è una persona fisica,
può sorgere una plusvalenza tassabile in Italia,
ad esempio quando:

• l’immobile viene venduto o conferito a un valore superiore al costo
  fiscalmente riconosciuto;
• l’immobile non è stato posseduto per un periodo sufficiente a beneficiare
  dell’esenzione (ad esempio, per le abitazioni non di lusso detenute da
  più di cinque anni, la plusvalenza può essere esente).

La plusvalenza, ove tassabile, confluisce nel
reddito complessivo della persona fisica
e viene assoggettata all’IRPEF secondo le aliquote progressive vigenti,
oppure, in alcuni casi, può essere applicata un’imposta sostitutiva
in sede di atto notarile.

È quindi essenziale verificare:

• data di acquisto dell’immobile;
• costo di acquisto e di eventuali ristrutturazioni documentate;
• eventuali precedenti rivalutazioni o passaggi intermedi;
• effettivo valore di trasferimento alla s.r.o.

4. Tassazione dei redditi dopo il trasferimento

Una volta che l’immobile è intestato alla s.r.o., cambiano i soggetti
che subiscono la tassazione dei redditi generati (canoni di locazione,
plusvalenze future, ecc.), ma non cambia la competenza fiscale
sull’immobile: gli immobili situati in Italia restano assoggettati
all’imposizione italiana.

4.1 Redditi da locazione

Se l’immobile viene affittato:

• In Italia, i redditi fondiari relativi a immobili situati
  nel territorio italiano sono imponibili in Italia, anche se il proprietario
  è una società estera.
• In Repubblica Ceca, la s.r.o. dovrà dichiarare il reddito
  estero secondo le regole ceche, con eventuale
  credito d’imposta per le imposte pagate in Italia,
  in base alla convenzione contro le doppie imposizioni tra i due Paesi.

In pratica, la s.r.o. si trova a:

• pagare le imposte in Italia sui redditi dell’immobile;
• tener conto dello stesso reddito nel bilancio e nella dichiarazione fiscale in CZ.

4.2 Plusvalenza futura sulla vendita dell’immobile

Se in futuro l’immobile viene venduto:

• la plusvalenza è, in prima battuta, tassabile in Italia,
  in quanto lo Stato dove l’immobile è situato mantiene il potere impositivo
  principale;
• il risultato confluisce poi nel bilancio della s.r.o. e nella
  tassazione in Repubblica Ceca, con meccanismi di
  eliminazione della doppia imposizione secondo la convenzione.

Anche dal lato societario, quindi, è essenziale pianificare tempi e valori
di vendita per evitare una tassazione complessiva eccessiva.

5. Rischi fiscali: esterovestizione, abuso del diritto e controlli

Il trasferimento di un immobile italiano a una società estera è un’operazione
che attira naturalmente l’attenzione dell’Amministrazione finanziaria.
I principali rischi da considerare sono:

5.1 Esterovestizione della società

Se la s.r.o. è formalmente residente in Repubblica Ceca, ma:

• tutta la gestione effettiva avviene in Italia;
• gli amministratori operano di fatto dall’Italia;
• le decisioni principali vengono prese stabilmente in Italia;

l’Agenzia delle Entrate potrebbe sostenere che la società è
fiscalmente residente in Italia (esterovestizione),
con conseguente tassazione in Italia di tutti i redditi della s.r.o.

È quindi importante che la s.r.o. sia effettivamente operativa
e gestita in Repubblica Ceca, con una sostanza economica reale
(ufficio, contabilità, decisioni societarie documentate, attività concreta).

5.2 Abuso del diritto ed elusione

Se il trasferimento alla s.r.o. ha come unico o principale scopo quello di:

• ridurre fittiziamente le imposte sulle locazioni;
• evitare future imposte di successione o donazione;
• aggirare regole fiscali italiane senza una reale motivazione economica,

l’operazione potrebbe essere qualificata come
abuso del diritto o elusione fiscale.

Per ridurre questo rischio è fondamentale:

• documentare le ragioni economiche e organizzative dell’operazione;
• definire un progetto complessivo coerente (business plan, governance, successione);
• evitare schemi standardizzati privi di sostanza.

5.3 Obblighi di monitoraggio fiscale e patrimonio estero

Anche se l’immobile è in Italia, le quote della s.r.o.
rappresentano un investimento estero per la persona fisica
residente fiscalmente in Italia, con possibili obblighi di dichiarazione
(monitoraggio fiscale, quadro RW, IVIE/IVAFE, ecc.).

È quindi necessario coordinare:

• la posizione della persona fisica (residente in Italia o all’estero, AIRE);
• la struttura del gruppo e delle società coinvolte;
• gli adempimenti dichiarativi italiani e cechi.

6. Quando ha senso trasferire un immobile italiano a una s.r.o.?

L’operazione può avere senso soprattutto quando:

• esiste già una s.r.o. operativa che gestisce altri
  immobili o attività in Repubblica Ceca;
• si vuole costruire una struttura di holding o di gestione
  immobiliare con un vero progetto imprenditoriale alle spalle;
• si sta pianificando in modo strutturato il passaggio
  generazionale, con più immobili e più eredi;
• si è disponibili a sostenere i costi iniziali (notaio, imposte indirette)
  per ottenere in cambio una gestione più ordinata e professionale del patrimonio.

Non è invece consigliabile procedere se l’unico obiettivo dichiarato è
“pagare meno tasse” senza un disegno complessivo, perché il rischio di
contestazioni e di costi imprevisti nel medio periodo è elevato.

7. Come impostare correttamente il progetto

Prima di firmare qualsiasi atto, è opportuno:

1. Analizzare la situazione personale:
   residenza fiscale, iscrizione AIRE, altri redditi, patrimonio complessivo.
2. Valutare il singolo immobile:
   tipologia, valore di mercato, possesso nel tempo, eventuali lavori, regime di utilizzo (locazione, uso personale, ecc.).
3. Definire il ruolo della s.r.o.:
   veicolo puramente immobiliare, società mista (immobili + altri servizi),
   holding familiare, ecc.
4. Confrontare scenari alternativi:
   mantenere l’immobile intestato alla persona fisica, costituire una società
   italiana, usare altri strumenti di pianificazione successoria.
5. Coordinare i professionisti:
   consulente fiscale italiano, consulente ceco, notaio italiano,
   eventuale notaio o avvocato ceco.

Solo dopo questa analisi ha senso fissare i dettagli tecnici
(tipo di atto, valore di trasferimento, modalità di pagamento o di conferimento,
tempistiche) e procedere alla stipula.

8. Assistenza professionale per operazioni Italia–Repubblica Ceca

Lo StudioPraga segue imprenditori, investitori e famiglie che hanno
interessi sia in Italia sia in Repubblica Ceca e che desiderano:

• strutturare il proprio patrimonio immobiliare tra i due Paesi;
• utilizzare in modo corretto una s.r.o. ceca per la gestione di beni e investimenti;
• ridurre i rischi di contestazioni fiscali transfrontaliere;
• pianificare passaggi generazionali complessi.

Possiamo aiutarvi a:

• valutare se il trasferimento di specifici immobili italiani alla s.r.o.
  è conveniente e sostenibile;
• coordinare l’attività di notaio italiano e consulenti cechi;
• impostare una struttura societaria coerente con la vostra realtà familiare e imprenditoriale.

Per un’analisi preliminare del vostro caso potete
contattarci tramite il form del sito o richiedere
una consulenza personalizzata.

FAQ – Domande frequenti

Conviene sempre intestare l’immobile italiano alla s.r.o.?

No. In alcuni casi l’operazione ha senso (patrimoni immobiliari consistenti,
presenza di una s.r.o. già attiva, pianificazione successoria complessa),
in altri casi i costi e i rischi possono superare i benefici. È necessario
valutare caso per caso, confrontando anche scenari alternativi.

Se sono iscritto all’AIRE, cambia qualcosa?

L’iscrizione all’AIRE incide sulla residenza fiscale e
sulla tassazione complessiva dei redditi, ma non elimina la tassazione in Italia
dei redditi e delle plusvalenze legate a immobili situati in Italia.
Il trasferimento alla s.r.o. va quindi valutato alla luce di tutta la
situazione personale, non solo dell’AIRE.

Trasferendo l’immobile alla s.r.o. posso evitare le tasse in Italia?

No. Gli immobili situati in Italia restano soggetti a tassazione in Italia
sia per i redditi da locazione sia per le eventuali plusvalenze future.
La s.r.o. dovrà dichiarare questi redditi in Italia e tenerne conto anche
nella propria contabilità in Repubblica Ceca. Un uso improprio della s.r.o.
può inoltre esporre a contestazioni per esterovestizione o abuso del diritto.

Quanto costa, indicativamente, trasferire un immobile alla s.r.o.?

I costi dipendono dal valore e dalla tipologia dell’immobile, dalla presenza
di agevolazioni (es. “prima casa”), dalle tariffe notarili e dalle imposte
di registro, ipotecarie e catastali applicabili. A questi vanno aggiunti i
costi di consulenza in Italia e in Repubblica Ceca. Prima di assumere impegni
è opportuno richiedere un preventivo dettagliato.

Posso trasferire solo alcuni immobili alla s.r.o. e mantenere altri a mio nome?

Sì, è possibile selezionare quali immobili intestare alla s.r.o. e quali
mantenere come persona fisica. È spesso una soluzione equilibrata,
che permette di combinare una parte di patrimonio “professionale”
(in capo alla società) e una parte più personale.